マンスリーマンションを契約するときにこの部屋は過去に何かあったのではないかと不安になる方は少なくありません。実は、通常の賃貸とは異なる法的な扱いがあるため、事故物件であっても知らされないまま入居してしまうケースがあります。本記事では、告知されない仕組みと、契約前にできる確認方法をわかりやすく説明します。

マンスリーマンションは事故物件の告知が不要なのか

通常の賃貸物件とマンスリーマンションでは、法的な扱いが大きく異なります。なぜ告知されないケースが生まれるのか、その背景にある仕組みを整理します。

通常の賃貸と何が違うのか

通常の賃貸は宅地建物取引業法（宅建業法）にもとづく契約のため、不動産会社には心理的瑕疵（しんりてきかし）、つまり過去に人が亡くなるといった出来事があった場合、借主に必ず告知する義務があります。

心理的瑕疵とは、そこに住む人が心理的な抵抗や不安を感じるような事柄を指します。自殺や孤独死、殺人事件などがあった物件は、事故物件として扱われ、事前の告知が求められます。

ところが、マンスリーマンションは宅建業法が適用されない場合があります。運営会社が宅建業者として仲介するのではなく、直接転貸（又貸し）する形で提供しているケースがあるためです。この場合、法的な告知義務の対象外となることがあります。

入居者の入れ替わりが早いと告知義務はどうなるか

仮に宅建業法が適用される契約であっても、事故物件の告知義務にはひとつの特性があります。過去の判例では、事故が起きたあとに一度でも入居者が入れば、次の入居者への告知義務はなくなるとされてきた経緯があります。

マンスリーマンションは短期契約が基本で、入居者の入れ替わりが非常に多い物件です。そのため、事故が起きてからわずかな期間のうちに別の入居者が入ることも珍しくありません。結果として、事実上、告知が行われないまま次々と入居者が変わっていくことになります。

2021年に国土交通省が出したガイドラインの内容

こうしたあいまいな状況を整理するため、国土交通省は2021年10月に、宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインを公表しました。このガイドラインでは、おおむね事故から3年間は告知が必要とされ、それ以降は告知しなくてもよいという方向性が示されています。

ただし、このガイドラインは宅建業者向けの基準であり、法律そのものではありません。また、マンスリーマンション運営会社が宅建業者として関与していない場合は、このガイドラインの対象にもならないケースがあります。つまり、告知するかどうかは運営会社の対応次第という側面が残っています。

契約前に自分で事故物件かどうかを調べる方法

告知が期待できない場合は、自分で確かめることが重要です。無料で使える調査手段が複数あるため、契約前に試しておくとリスクを大幅に減らせます。

事故物件公示サイトで住所を検索する

事故物件の情報を地図上で確認できる公示サイトがあります。住所や駅名を検索バーに入力するだけで、そのエリアの事故物件情報を地図上で確認できる仕組みです。事故が起きた物件は炎のアイコンで表示され、クリックすると事故の内容や発生時期が確認できます。

ただし、このようなサイトはユーザーが投稿した情報をもとにしているため、内容が必ずしも正確とは限りません。情報が掲載されていなくても事故物件でないとは言い切れないため、あくまで目安のひとつとして活用してください。

物件名とキーワードを組み合わせてネット検索する

調べたいマンション名に、事故、孤独死、事件などのキーワードを組み合わせてネット検索する方法も有効です。ニュース記事や近隣住民の書き込みが見つかることがあります。

ただし、物件名が変更されているケースや誤った情報が拡散しているケースもあります。複数の情報源と照らしあわせて確認することが大切です。

運営会社に直接問い合わせるときの聞き方

もっとも確実な方法は、運営会社に直接確認することです。過去にこの部屋で事故や事件があったかどうか、率直に質問してみましょう。対応があいまいだったり、答えをはぐらかしたりする場合は注意が必要です。

また、特殊清掃が入ったことがあるかを尋ねることも効果的です。特殊清掃とは、孤独死などのあとに専門業者が行う清掃のことで、この記録が残っている場合は過去に問題があった可能性が高いといえます。

事故物件を知らずに入居したときの対応

調べても限界があり、入居後に事実が発覚することもあります。そのような場合、借主にはいくつかの選択肢があります。あらかじめ知っておくと、いざというときに慌てずに済みます。

契約解除や損害賠償が認められる条件

事故物件であることを告知されないまま契約した場合、一定の条件のもとで契約解除や損害賠償請求できることがあります。告知義務違反が認められれば、宅建業法違反および民法上の注意義務違反として責任を問える場合があります。

ただし、どのような形の契約であるか、告知すべき義務が法的に課されていたかどうかによって、対応できる範囲は変わります。マンスリーマンションは契約形態が通常の賃貸と異なる場合があるため、状況に応じて専門家への相談を検討するとよいでしょう。

運営会社に伝えるときのポイント

まず、入居後に事故物件であることが判明した事実を運営会社に伝えることが第一歩です。その際、いつ、どのような経緯で情報を知ったかを具体的に記録しておくと、その後の交渉や手続きでの証拠として役立ちます。

感情的にならず、事実ベースで、告知があったかどうか、契約書に記載があったかどうかを確認しながら話しあうことが重要です。書面でのやりとりを残しておくと、あとから内容を確認できるため安心できます。

心理的な負担を軽くするための現実的な対処法

事故物件に住むことへの心理的な抵抗は人によって大きく異なります。どうしても気になる場合は、引っ越しを視野に入れつつ、まず運営会社と家賃交渉をしてみる方法もあります。事故物件は相場より低い家賃で提供されることが多く、告知なしで契約させられた場合は家賃の減額を求められる可能性があります。

また、お祓いや清掃など、心理的な区切りをつける方法を取り入れることで、気持ちを落ち着かせられる方もいます。最終的には自分が納得できるかどうかが大切で、無理に住み続ける必要はありません。

まとめ

マンスリーマンションは入居者の入れ替わりが多く、通常の賃貸とは異なる契約形態をとる場合があるため、事故物件であっても告知されないケースが起こりやすい環境にあります。2021年に国土交通省がガイドラインを公表したものの、法的な強制力はなく、運営会社の対応に左右される部分が依然として大きい状況です。そのため、契約前に自分で事故物件かどうかを調べることが重要です。公示サイトの活用やネット検索、運営会社への直接確認を組み合わせることで、リスクを把握しやすくなります。マンスリーマンションを安心して利用するために、事前の確認を習慣にしておくことが大切です。

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